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              房地產開發全流程管理實操

              2019-04-26 07:58:16 正大城發

                本篇主要對項目設計成本綜合性管理經驗分享。項目設計成本綜合管理是設計投資管理的一個重要環節,主要針對如何平衡好設計成本,項目品質,項目影響力,以及如何使用與管理好設計預算,從而實現設計成本所形成的效益最大化。

                本篇所述項目設計成本綜合管理,主要從設計成本控制理念,設計費用分解原則,設計成本的分解,設計及顧問機構檔次的確定、設計及顧問機構招募模式等方面來闡述項目設計成本綜合管理。

                一、設計成本控制理念

                設計成本通常理解為:支付各類設計機構的費用加上業主的管理費用,再加上其他為項目設計所花費的費用;

                廣義的設計成本概念:支付各類設計機構的費用加上業主的管理費用,再加上其他為項目設計所花費的費用,還要加上沉沒的土地價值或為未最大化的土地價值。

                從項目全壽命的成本與經濟、社會效益角度來看,尤其是針對大型綜合房地產項目,支付給各類設計機構的費用僅僅是表面的設計成本,我們要分析深層次“設計成本”,眼光要看到不同設計費用的支付給項目帶來的品質提升、價值提升、品牌提升的經濟效益與社會效益,在此我們將這種理論稱之為“設計價值理論”,如果從這個角度來說,針對同一大型房地產項目,設計費用少的實施方案可能浪費了地塊的區位價值,這種造成的浪費或損失,在某種意義上應看成是一種潛在的“昂貴的設計成本”。

                但并不是設計費用低,就一定導致設計品質低下,從而造成對地塊區位價值的浪費,設計費用高就一定會造就高的設計品質,充分挖掘甚至提升地塊區位價值,因此在看待設計成本時,或者在控制設計成本時,我們要從項目的全壽命的角度進行分析比較,來判斷設計費用投入與產出的性價比。

                二、設計費用分解原則

                1)遵守總成本控制目標

                大型綜合房地產開發商在不同的設計實施方案按照設計價值理論進行比選后,通常會確定一種實際操作的設計實施方案,針對具體的設計實施方案,需要按照百分比方式或者其它經驗數據來制定設計總費用預算,作為控制總設計費用的限額。

                2)各專業合理分配原則

                大型綜合房地產的設計是一個很復雜的系統,需求也很高,參與的顧問機構圖,及設計機構也非常多,甚至會達到幾十家,各自擔任不同專業或專項的設計任務,因此需要考慮不同專業、專項設計的重要性、工作量、復雜性等因素合理地將總設計費用分解到各專業或各專項設計任務上,作為各專業、各項設計費用的指導及費用控制目標。

                3)各階段合理分配原則

                通常項目設計服務要分為方案設計、初步設計、施工圖設計、施工配合等幾個階段,針對大型綜合房地產的綜合性、復雜性、要求高的特點,因而有可能將不同階段的設計工作委托給不同的設計機構承擔,因此需要考慮不同階段的重要性、工作量、復雜性、價值含量等因素合理地將總設計費用分解到不同階段設計任務上,作為不同階段設計費用的指導及費用控制目標。

                不同階段合理分配設計費用(方案設計、初步設計、施工圖設計、施工配合);

                三、設計成本的分解

                主要包含三大部分:

                1)設計管理費用

                2)設計招標費用

                3)設計及顧問機構費用

                根據不同階段、不同設計專業、結合項目的特點及重點,按照百分比合理地對設計費用進行分解劃分,作為設計費用的控制目標。

                設計階段劃分:規劃、方案、擴初、施工圖以及施工配合服務階段;

                設計專業分項:規劃、建筑、結構、機電、精裝修、幕墻、垂直交通、消防、燈光、景觀、圍護顧問等。

                大型綜合房地產項目設計費用通常在(10-15%);

                總設計費用:

                專業:建筑、結構、機電、精裝修、幕墻、電梯、消防、燈光、景觀、基坑、其它等;

                各專業以階段設計費用分解:方案、擴初、施工圖、施工配合,最后匯總每項各階段,作為總設計費用控制管理目標。

                四、機構的檔次選擇

                根據設計成本的控制原則,設計費用要在不同專業、不同階段合理分配、設計成本的總預算又要根據所選定的項目實施方案來確定。

                實際上在實際操作過程中,需要根據項目開發、實施方案,研究項目設計的關鍵點,重點、核心價值挖掘與提升的要點,進而確定在各專業、各階段所需選擇的設計機構檔次。

                (對于設計及顧問機構有,國際、國內,又分為一線、二線、三線,還分不同專業,比如:建筑、結構、機電、幕墻等。在這里就不給他們這些單位做廣告了,也就不說各家機構的名字了)

                五、設計、顧問機構招標模式

                目前設計、顧問機構選擇的方式基本上有國際競賽、公開招標、邀請招標、長期戰略合作伙伴、直接委托等。

                作為一個大型綜合房地產開發項目,項目總體規劃及建筑方案創作通常采取國際競賽方式,吸引眾多國際國內優秀的建筑事務所,建筑大師參與,以便為項目創造出優秀的規劃、設計方案,這對大型綜合房地產開發項目非常重要。因為出色的大型房綜合房地產不僅體現出良好的經濟效益,社會效益,還應該體現出高品質的建筑藝術效果,打造區域性地標建筑群體。

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