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              房地產開發企業稅種不同,商品計稅價格有別

              2018-10-27 03:08:06 正大城發

                房地產開發企業銷售商品房通常涉及增值稅、土地增值稅和企業所得稅,但不同稅種在確定商品計稅價格方面存在差異,本文通過案例進行分析。

                甲公司從事房地產開發經營業務,屬于增值稅一般納稅人。2017年9月,甲公司向個人孫某出售位于A地塊(開發產品適用簡易計稅方法)的18號商鋪。按合同約定,該商鋪建筑面積為200平方米,單位含稅價格為2.3625萬元,總價款為472.5萬元,甲公司向孫某開具增值稅普通發票并全額結算。同年11月,經稅務機關認定,上述交易價格偏低且依據不足,并委托資產評估機構評估。商鋪每平方米含稅銷售價格應為2.94萬元,價款總額為588萬元,不含稅金額為560萬元。甲公司出售商鋪應繳納土地增值稅為40.80萬元[(560-424)×30% ],增值稅為28萬元(560×5%)。2017年度企業所得稅納稅申報表中未反映處置商鋪納稅調增收入。

                現在,審計人員依據現行稅收政策,分析甲公司納稅申報是否符合稅法規定,計算是否正確。


              房地產開發企業稅種不同,商品計稅價格有別


               

                土地增值稅

                根據《土地增值稅暫行條例》第九條第(三)款規定,納稅人轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由,按照房地產評估價格計算征收土地增值稅。審計人員查閱了甲公司委托乙稅務師事務所于2017年7月出具的上述A地塊土地增值稅清算報告和納稅申報表。經查明,該地塊商鋪可扣除單位建筑面積成本費用2.12萬元,可扣除金額424萬元,增值率為32.08%[(560-424)÷424×100%],應繳納土地增值稅為40.80萬元(136×30%),實際申報40.80萬元。上述申報土地增值稅金額正確。

                增值稅

                審計人員對A地塊開發產品類型進行分類統計。該地塊開發的產品于2016年6月完工,其中商鋪總建筑面積為10000平方米。2017年7月~12月,已售商鋪建筑面積為7500平方米(不含18號商鋪),每平方米含稅平均銷售價格為2.835萬元。按此價格計算,18號商鋪應確認的增值稅收入為540萬元(200×2.835÷1.05)。

                《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第四十四條規定,納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的,或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的,主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額:按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定;按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定;按照組成計稅價格確定。組成計稅價格公式=成本×(1+成本利潤率)。

                根據上述文件規定,審計人員認為,甲公司用評估價格申報增值稅收入的做法不恰當。正確的操作方法是,應用本單位近期、同類銷售不動產的平均價格計算。因此,甲公司多申報增值稅1萬元[(560-540)×5%]。

                企業所得稅

                審計人員根據《國家稅務總局關于企業所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第80號)第二條規定分析認為,甲公司銷售商鋪發生了權屬轉移,屬于《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規定的情形,應按公允價值確定銷售收入。因企業所得稅與土地增值稅計稅收入,在確認時間和計量金額等方面相同,甲公司按評估價格確定企業所得稅銷售商品收入恰當。2017年度企業所得稅匯算清繳少調增商鋪收入110萬元[(588-472.50)÷1.05],應補繳申報企業所得稅27.5萬元(110×25%)。

                最終,甲公司同意審計人員的意見,并補辦了相關的納稅申報手續。

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